Le fait déclencheur
L'activité en rapport avec l'achat ou la vente d'un immeuble est soumise à la LBA dès que les parties ont déclaré vouloir conclure un contrat de vente et qu'aucune exception n'est applicable art. 12e, al. 3, OBAart. 12e, al. 3, OBA sur admin.ch (Fedlex), nouvel onglet. Une visite ou une offre non acceptée ne suffit pas.
L'exception de la valeur (let. b)
Trois conditions cumulatives art. 2, al. 4ter, let. b, LBAart. 2, al. 4ter, let. b, LBA sur admin.ch (Fedlex), nouvel onglet :
- une valeur inférieure à CHF 5 millions : une valeur de exactement CHF 5 000 000 n'est pas inférieure ;
- un prix versé exclusivement par des banques ou intermédiaires financiers soumis à la loi ;
- un prix reçu de la même manière.
Pièges fréquents :
- la valeur et le prix sont deux notions distinctes ; la plateforme ne remplace jamais silencieusement l'une par l'autre ;
- plusieurs biens, des opérations liées, une devise étrangère ou une contrepartie non monétaire demandent une méthode validée (INT-02) ;
- un paiement depuis une banque étrangère est un point d'interprétation (INT-04) ;
- l'échec de cette exception n'implique pas un risque accru : il faut examiner les autres exceptions.
Les autres exceptions
| Lettre | Situation | À documenter |
|---|---|---|
| a | Droit de la famille, matrimonial, successions, donation, personnes liées (art. 2 al. 2 let. a LEFin) | Acte, certificat d'héritier, contrat de donation, preuve du lien |
| c | Achat d'un logement pour usage propre en Suisse, ou immeuble de remplacement (art. 12 al. 3 let. e LHID) | Déclaration écrite de l'acquéreur, pièces fiscales |
| d | Transfert agricole selon la LDFR à un exploitant à titre personnel | Autorisation LDFR, qualité d'exploitant |
| e | Remaniement parcellaire ou opération similaire | Décision ou plan de remaniement |
L'exception d'usage propre (let. c) n'a pas de plafond de valeur. L'achat par une société pour l'usage d'un actionnaire est un point d'interprétation (INT-05).
Ce qu'une exception ne fait pas
Une exception LBA ne dispense pas du respect des sanctions internationales ni des autres règles applicables. Elle vaut pour l'opération décrite, à la date décrite : tout changement déterminant impose une requalification.
Dispositions citées, texte officiel
Dépliez une disposition pour lire son texte intégral, sa source et sa date d'effet.
art. 2, al. 4ter, LBA · Exceptions pour risque limitéEn vigueur dès le 01.10.2026
4ter Compte tenu du risque limité de blanchiment d'argent ou de financement du terrorisme qui leur sont liés, ne sont pas visées par la présente loi : a. les transactions en lien avec des immeubles ou des entités juridiques en lien avec le droit de la famille, le droit matrimonial, le droit des successions ou la donation ou qui opposent des personnes liées entre elles au sens de l'art. 2, al. 2, let. a LEFin ; b. les transferts d'immeubles ou d'entités juridiques d'une valeur inférieure à 5 millions de francs, dans la mesure où le prix d'achat est versé et reçu exclusivement par l'intermédiaire de banques ou d'autres intermédiaires financiers soumis à la loi ; c. l'achat d'immeubles d'habitation pour un usage propre en Suisse ou l'achat d'immeubles d'habitation servant d'immeubles de remplacement en Suisse au sens de l'art. 12, al. 3, let. e, de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes ; d. les transferts d'entreprises ou d'immeubles agricoles en application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural à des personnes souhaitant les exploiter elles-mêmes ; e. le transfert d'immeubles en vue d'un remaniement parcellaire ou d'une opération similaire ; f. les activités d'organe pour des entités juridiques opérationnelles ou pour des fondations d'utilité publique ou des associations opérationnelles ayant leur siège en Suisse ; g. la création d'une fondation pour cause de mort ; h. l'authentification de documents sans activité de conseil accessoire.
Source S13 : Loi sur le blanchiment d'argent (LBA), RS 955.0, état le 1er octobre 2026 (PDF consolidé) · copie archivée, SHA-256 16946d9cadab…Lire l'article sur admin.ch (Fedlex) (nouvel onglet)
art. 12e OBA · Vente ou achat d'un immeubleEn vigueur dès le 01.10.2026
1 Relèvent de l'art. 2, al. 3bis, let. a, LBA la vente ou l'achat d'un immeuble au sens de l'art. 655, al. 2, CC. 2 Relèvent également de l'art. 2, al. 3bis, let. a, LBA : a. les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'un achat ou une vente sur le pouvoir de disposer d'un immeuble ; b. la constitution sur un immeuble d'un usufruit ou d'un droit de superficie qui donne lieu à une indemnité. 3 L'activité des conseillers en rapport avec l'achat ou la vente d'un immeuble est soumise à la LBA dès lors que les parties ont déclaré vouloir conclure un contrat de vente et qu'une exception au sens de l'art. 2, al. 4ter, LBA n'est pas applicable.
Source S03 : Ordonnance sur le blanchiment d'argent (OBA), RS 955.01, état le 1er octobre 2026 · copie archivée, SHA-256 594c89a60ed8…Lire l'article sur admin.ch (Fedlex) (nouvel onglet)
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